건물 매수 시 주의할 점? 기획재정부의 새로운 유권해석 등장

건물 매수할 때 주의해야 할 점이 정말 많습니다. 대부분의 내용은 유튜브나 블로그 등에 잘 정리가 되어 있는 편입니다. 하지만 최근 2022년 10월 21일 자로 기획재정부의 새로운 유권해석이 등장해서 혼란을 야기하고 있습니다. 그것이 무엇인지 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

목차

 

 

기획재정부의 새로운 유권해석?

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출처 : 네이버지도

 

2022년 10월 21일 발표된 유권해석입니다.

 

질문의 요지는 '주택에 대한 매매계약을 체결한 후 매매 특약 사항에 따라 주택을 상가로 용도 변경한 경우'입니다.

이러한 질문이 나온 이유는 매도인과 매수인을 나누어서 생각할 필요가 있습니다.

 

 

기존에는 어떠하였는가?

매도인의 경우 장기간 보유하던 주택을 매매했기 때문에

장기보유 특별공제 등 양도세 감면 또는 비과세를 받았을 것입니다.

 

또한 매수인의 경우 주택을 매수해 상가로 용도 변경할 경우 상가를 취득한 것으로 보아

취등록세를 4.6%만 납부하면 됐었습니다.

 

이러한 방식으로 매수하는 방법은

매수인이 법인이거나 3 주택자 이상일 경우 취등록세를 12% 내야 하기 때문에

절세의 방법 중 한 가지로 사용되기도 했습니다.

 

하지만 이제는 안됩니다.

 

 

어떻게 바뀌었는가?

이제는 무조건 잔금일 기준 어떤 용도로 사용하고 있는지가 중요합니다.

만약 잔금일 이전에 주택에서 상가로 용도 변경하였다면 무조건 상가로 봅니다.

그렇기 때문에 매도인은 양도세 감면 또는 양도세 비과세 혜택을 받을 수가 없습니다.

 

만약 주택으로 잔금을 전부 해결한 후 이후 매수인이 따로 용도를 변경하더라도

주택을 매수한 것으로 보기 때문에 취등록세 중과 요건에 해당하게 됩니다.

 

결론적으로 주택에서 상가로 용도 변경하는 특약이 포함된 매매 거래의 경우

매수인 혹은 매도인 둘 중 한 명이 손해를 봐야 한다는 것입니다.

 

어떤 영향이 있을까?

 이제 주택을 매도하려는 사람들은 용도변경 특약이 없이 주택을 매수하려고 하는 자에게 매도할 것이고

상가를 매수하려는 사람들 역시 상가로 용도 변경된 것을 매수하려 할 것입니다.

그렇다면 상가로 용도 변경된 매물의 가격이 상대적으로 올라갈 것이고

상가로 용도 변경이 가능한 매물이 확 줄어들 것이기 때문에 부동산 시장에 영향을 끼칠 것입니다.

 

개인적인 견해

 지금까지 매도인과 매수인이 잔금일 기준 다른 용도로 세법상의 이득을 취했습니다.

하지만 이것은 바람직한 상황은 아니라고 생각하고

절세의 방법 중 하나이기는 하지만, 통일된 법으로 모두에게 공평한 것이 맞다는 생각입니다.

저 또한 건물을 매수할 경우 다가구주택을 상가로 용도 변경할 생각을 하고 있었습니다.

 

유권해석이 이렇게 나온 만큼 이에 맞춰 투자 계획을 다시 세우는 것이 현명하다고 생각됩니다.