전세 사기는 어떻게 당할까? 전세 사기 수법, 예방법을 알아보자

 전세 사기는 어떻게 당하는지 궁금하지 않으신가요? 뉴스에서 전세 사기를 당했다. 깡통 전세다. 이런 말만 있을 뿐 정작 어떤 구조로 전세 사기를 치는지에 대해서는 나와있지 않아 불안하신 분들이 많을 겁니다. 오늘은 전세 사기 수법과 예방법을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 

전세 사기는 무엇일까?

전세 사기는 임대인에게 전세금을 주고 입주한 집에서

퇴거할 때 전세금을 돌려받지 못하는 경우 인지하게 됩니다.

 

 

입주를 할 때는 전세 사기인지 알 수가 없기 때문에

실제로 피해를 입고 난 다음 인지하게 됩니다.

그렇기 때문에 더 조심해야 하는 것이 바로 '전세'라는 제도입니다.

 

 

 

전세 사기 수법이 무엇인가?

전세 사기는 몇 가지 징후가 있습니다.

이 중 몇 가지가 공교롭게 동시에 발생한다면

전세 사기, 의심해볼 수 있습니다.

 

일단 전세 사기 징후를 먼저 말씀드리고

어떻게 이런 구조가 가능한지 설명드리겠습니다.

 

첫 번째, 시세보다 높은 가격

말 그대로 시세보다 높은 가격으로 형성되어 있습니다.

예를 들면 전세 3억 원에 광고가 올라와 있는 것을 확인했는데

같은 건물에 2억 7천만 원에 광고가 올라와있는 것입니다.

 

두 번째, 매매 광고도 같은 가격에 올라와 있다.

시세보다 높은 전세 3억 원 광고와 매매가 3억 원 광고가 동시에 올라와 있다면

그들이 사용하는 용어인 '동시 진행'을 의심해 볼 수 있습니다.

요즘 말이 많은 깡통 전세가 매매가와 전세가가 같은 경우를 말하며

전세가가 통상 매매가의 90%를 넘으면 깡통 전세라고 칭하기도 합니다.

같은 건물에 면적이 같고 매매가와 전세가도 같음

 

세 번째, 임대인이 바뀔 수 있다.

임대인이 변경될 수 있다는 것은 조심스럽습니다.

하지만 이런 경우에도 구분할 수 있는 방법은 있습니다.

그것은 재개발, 재건축 현장에 내가 계약하려던 집이 포함되는 지를 알면 됩니다.

재개발, 재건축 현장은 투자를 위해 매수하는 매수자가 많기 때문입니다.

하지만 재개발, 재건축 이슈가 없는 곳임에도 불구하고 임대인이 변경될 수 있다면 의심해볼 만합니다.

 

네 번째, 신축 빌라에서 많이 발생한다.

신축빌라에서 많이 발생하는 이유는 간단합니다.

시세가 형성되어 있지 않기 때문입니다.

구축 빌라의 경우에는 시세가 어느 정도 형성되어 있어

동네 분위기에 맞춰서 파악이 가능한데

신축 빌라는 내부 인테리어나 구조 등이 최신으로 반영되기 때문에

사실상 건축주가 부르는 게 값이기 때문입니다.

 

다섯 번째, 이자를 지원해준다.

이것 역시 신축빌라에서 많이 발생하는 일입니다.

하지만 최근 정보가 많아지면서 일반인들이 신축빌라를 경계하면서 매매가 잘 안되니

신축빌라를 매매하는 업자들이 구축 빌라도 작업을 비슷한 방식으로 하고 있습니다.

 

또한, 중개수수료를 받지 않는다는 멘트 역시 의심해 볼 수 있습니다.

 

 

여섯 번째, 공인중개사라는 명칭이 없다.

보통 명함을 받으면 00 하우징, 00 주택 등 공인중개사라는 호칭이 없습니다.

왜냐하면 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사라는 호칭을 사용하면

3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금을 처벌받기 때문입니다.

 

그렇기 때문에 공인중개사임을 확인하는 것이 중요합니다.

 

어떻게 이런 구조가 가능할까?

왜 시세보다 비싼지, 이자는 어떻게 지원해주는지 등 일반적인 중개 거래와는 다르게

금전적인 부분으로 의문이 생기는 것을 많이 보셨을 것입니다.

위 사진은 은행을 기망하여 실행한 또 다른 전세사기 수법입니다.

최대한 쉽게 설명해보도록 하겠습니다.

 

시세보다 비싼 이유는 갭 차이를 줄이기 위함입니다.

'매매가=전세가' 이 구조여야 합니다.

위에 말씀드린 '동시 진행'은 전세 계약 잔금일에 다른 사람 앞으로 명의를 이전합니다.

그런데 갭 차이가 없으면 집을 매수하는 매수인은 취등록세만 있으면 집을 매수할 수 있습니다.

그렇기 때문에 갭 차이를 최소화하기 위해 '매매가=전세가' 구조가 되거나 '매매가 <전세가' 구조가 됩니다.

시세가 비싼 또 다른 이유는 컨설팅 수수료를 요구하기 때문입니다.

일반적인 공인중개사라면 초과 수수료를 받을 수 없습니다.

하지만 공인중개사 자격증이 없는 사람들은 중개 수수료를 받을 수 없지만

컨설팅 비용을 받아 처리할 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 매도인, 임대인이 2억 7천만 원에 매도를 하고 싶다고 하면

컨설팅 업자들(대체로 무자격자)이 3억 원에 매도하고 3천만 원을 수수료로 요구합니다.

집을 팔아야 하는 매도인 입장에서는 시세보다 비싸도 손해 볼 것이 없기 때문에 이에 응합니다.

 

그러면 컨설팅 업자들은 수수료 3천만 원을 받아서

전세 세입자에게 이자를 지원하고

갭 차이 없이 매수한 매수인의 취등록세를 지원합니다.

그리고 전세 세입자를 구해준 부동산 혹은 컨설팅 업자에게 수수료를 지급합니다.

 

그래서, 시세보다 높은 가격에 전세 가격이 형성이 되고

자도 지원할 수 있게 되는 것입니다.

예방할 수 있는 방법은 무엇이 있을까?

전세 사기를 예방하는 방법은 위에 말씀드린 것을 인지하는 것만으로도 충분히 가능합니다.

내가 계약하려는 집 인근 시세를 비교하는 것이 가장 중요하고

신축빌라 전세 계약은 되도록 피하는 것이 좋습니다.

또한, HUG나 SGI 등 전세보증을 가입하는 것도 하나의 방법입니다.

 

하지만 이를 악용해 전세보증이 가능하도록 시세를 의도적으로

조작하는 경우도 있으니 인근 시세를 면밀히 비교해야 합니다.

 

전세 사기, 구조를 알면 예방할 수 있습니다.

안전하게 내 집 구하고 스트레스 안 받으시길 바라겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.