한국의 부동산, 일본의 부동산을 따라간다? 정말로 집 값이 폭락할까

 한국의 부동산, 집 값이 심상치 않습니다. 전체적인 하락세에 들어갔기 때문입니다. 지난 5년 동안 빠른 속도로 부동산 가격이 폭등하다가 또 폭락하기 시작하니 많은 사람들이 한국의 부동산이 일본의 부동산을 따라가는 것 아니냐고 입을 모아 이야기합니다. 오늘은 한국의 부동산이 정말 일본의 부동산처럼 폭락할 지에 대해서 이야기해보겠습니다.

 

 

목차

일본의 부동산 버블 이전 상황

일본은 2차 세계대전 패전 후 농업국가로써 경제가 운영되도록

미국이 방침을 결정해 시행을 하게 되었습니다.

 

그러던 중 한국 전쟁이 발발하게 되었고 일본은 군수 물자를 공급하기 위한

거점 역할을 하게 되었고 그로 인해 폭발적인 성장을 이루게 되었습니다.

 

그렇게 폭발적인 성장을 이루게 된 일본은 1980년대에 절정을 맞이하였습니다.

수출도 활발하게 이루어져 연간 1,100억 달러에 달하는 무역 흑자를 달성하게 됩니다.

소비자물가 또한 안정적인 상황이었기 때문에 나라는 계속해서 성장했습니다.

 

당시 일본의 세계적 위상

 

이 당시 세계 50대 기업 중 33곳의 기업이 일본 기업이었고

최상위 10대 기업 중 8곳이 일본의 기업이었습니다.

 

그리고 그 많은 기업 중 은행이 상당수 차지하였습니다.

 

기업이 얼마나 많은 돈을 벌어들였냐 하면

기업에서 면접비로 30~40만 원 정도를 지급하였고 면접비만 받아서

생활하고 차도 사는 사람들이 있을 정도였습니다.

 

 

그러다 보니 실제로 일을 할 수 있는 사람이 부족하고 회사는 흑자가 나는 상황임에도

직원이 없어서 도산하는 경우도 더러 있었다고 합니다.

기업이 제발 입사해달라고 사정할 정도라고 합니다.

 

플라자 합의가 체결되다

혼자 잘 나가는 일본을 가만히 두고 볼 수 없는 국가들이 분명히 있었을 것입니다.

플라자 합의는 미국에 위치한 플라자호텔에서 맺은 합의입니다.

미국, 영국, 독일, 프랑스, 일본의 재무 장관이 맺은 합의인데

 

각 국의 재무 장관이 모인 이유는 달러의 강세화를 막기 위함이었습니다.

 

 

이게 도대체 일본 경제와 무슨 상관이 있지? 의문이 들지 않나요?

 

쉽게 생각하면 이렇습니다.

 

미국 : 어~ 우리 달러가 좀 비싸져서 경쟁력이 없거든? 너네 환율 조정 좀 하자

일본 : 왜요.. 우리 지금 잘 나가는데..

미국 : 어허~ 참 말 많네. 엔화 가치 좀 올리자?

일본 :...

 

플라자 합의 체결 후 달러 가치가 하락하자

엔화와 마르크화는 일주일 만에 7~8% 가치가 상승합니다.

엔화 가치의 경우 3년 만에 100% 상승했고 반면 달러 가치는 30% 하락했습니다.

 

달러 가치가 하락하면서 자연스럽게 미국의 수출품이 경쟁력이 생기고 경제가 살아났고

엔화 가치가 상승하면서 자연스럽게 일본의 수출품이 경쟁력이 떨어지고 경제가 죽었습니다.

 

플라자 합의 이후 일본의 경제

수출 경쟁력이 떨어진 일본은 내수시장을 활성화하기 시작합니다.

내수 소비시장을 활성화하기 위해 금리를 인하하기 시작합니다.

엄청난 경제 성장으로 은행에 쌓여 있던 돈들이

주식 시장과 부동산 시장으로 흘러 들어오기 시작합니다.

수요가 많으니 당연히 가격은 폭등하기 시작합니다.

 

 

 

일본 도쿄 3구만으로 미국 전체의 땅을 살 수 있었다는 말은

당시 일본의 부동산 가격을 말해주는 증거이기도 합니다.

 

금리가 인하되니 은행의 도움을 받고 싶어 하는 소비자들이 늘어나기 시작합니다.

경제가 탄탄하게 성장하고 있고 집 값은 무조건 상승할 것이라고 믿었던

정부와 금융기관은 부동산 가격의 120%도 빌려주기 시작합니다.

 

 

그렇게 부동산을 취득하기 쉬워지기 시작하자

부동산 가격이 미친 듯이 폭등합니다.

내 돈이 없어도 부동산을 매수할 수 있었고

추가로 돈을 더 받을 수 있었기 때문입니다.

 

미국, 금리 인상을 하다

이때 미국이 금리 인상을 하자 일본의 폭등한 주식이 미국으로 흘러가기 시작합니다.

많은 돈이 미국으로 흘러 들어가는 것을 지켜볼 수 없었던 일본 역시

금리 인상을 하게 되자 엄청난 대출과 대출 이자를 감당할 수 없었던

수많은 기업과 개인이 무너지기 시작했고 집을 매도하겠다고 내놓지만

매수하겠다는 사람이 없었기 때문에 그대로 거품이 꺼지게 되자

일본의 수많은 은행들이 타격을 입었습니다.

 

위에서 10대 기업 중 일본의 은행이 상당수였다고 말씀드렸는데

그런 일본의 은행이 도산하기 시작하니 일본의 경제는 빠르게 무너집니다.

 

일본의 부동산, 우리나라와 다른 이유

일본의 버블 경제 당시 부동산의 상황에 대해서 이해하셨나요?

폭발적인 경제 성장 > 내수 시장 활성화 > 저금리 > 부동산 가격 이상의 은행 도움 > 금리 인상 > 버블 붕괴

이 외에도 일본은 흔히 장인 정신, 가업을 이어받는 형태가 많습니다.

 

 

그렇기 때문에 한 자리에서 수십 년 수백 년 동안 생활하는 사람들이 많았습니다.

대부분의 기업과 개인이 부동산을 바라보는 시선 자체가 투자를 목적으로 했다는 뜻입니다.

실거주 및 사용을 목적으로 하는 부동산은 많지 않았다고 생각됩니다. 

 

반면, 우리나라의 부동산 폭등에는

폭발적인 경제 성장이 없었고, 부동산 가격의 절반도 안 되는 초강력 규제,

부동산 시장에 대한 강도 높은 규제로 부동산에 대한 수요와 공급을 강력하게 눌렀습니다.

공급이 부족한 부동산 시장과 어쩔 수 없이 발생하는 부동산 수요가 맞물리면서

부동산 가격 폭등이라는 결과를 초래했습니다.

 

그리고 현재는 미국의 금리 인상으로 인해 우리나라도 금리를 빠르게 인상하고 있습니다.

강력한 규제로 은행의 도움을 받지 못함에도 불구하고, 흔히 영끌을 하여

무리하게 부동산을 매수한 사람들은 이자를 감당하지 못하는 상황에 처했습니다.

 

하지만 우리나라는 일본처럼 은행에서 부동산 가격 이상으로 빌려주지는 않았기 때문에

이자를 감당하지 못하는 사람이 많지 않을 것이라고 보입니다.

절대적인 거래량이 낮기 때문입니다.

 

 

하지만 정보화시대에 많은 정보들이 빠르게 확산되면서 공포감을 조성하고 있고

그 공포감이 시장을 더욱 얼어붙게 만들고 있다고 생각합니다.

 

마무리

현재 우리나라 부동산 가격은 하락기에 접어들었습니다.

부동산 하락이 왜 발생했는지에 대해서는 여러 가지 요인들이 있습니다.

부동산 가격이 다시 상승할 것이라는 여론도 많지만

상승할지 하락할지에 대해서는 개인 한 명의 생각으로 결정되지 않습니다.

수백만명의 사람들이 같은 방향으로 생각할 때 그 길이 정해지는 것 같습니다.