둔촌주공 청약 임박했습니다. 2022년 12월 5일에 올림픽파크 포레 온의 청약이 시작됩니다. 그런데 많은 사람들이 아직도 청약을 넣어야 할지 말아야 할지 고민하고 있습니다. 주방 벽 뷰 등의 논란과 고분양가 논란 등 다양한 내용을 인근 부동산에서 들은 내용을 토대로 이야기 나눠보겠습니다.
목차
현지 부동산에서 보는 둔촌주공은?
언론에서는 과도하게 조그마한 것을 너무 과하게 깎아내려는 것이 있다고 합니다.
예를 들면 가장 논란이 되는 것은 주방 벽 뷰입니다.
원래 설계대로라면 주방에 창이 없어서 환기가 불편한 구조입니다.
하지만 주방에 창을 만들게 됨으로써 업그레이드시켰다고 볼 수도 있습니다.
주방의 창은 아주 작은 크기로 성인이 섰을 때 명치 부분에 위치합니다.
그렇기 때문에 시야에 걸리지 않기 때문에 일부러 보지 않는다면
사생활 침해 우려가 없는 것이 사실입니다.
또한, 불투명 유리창으로 시공을 할 예정이기 때문에 더욱더 논란의 여지가 없습니다.
하지만 언론에서 이것을 아주 큰 문제로 삼고 깎아내리려고 하기 바쁜 것 같다는 의견입니다.
저도 같은 생각이었습니다.
그리고 논란의 주방 벽 뷰 판상형 타입의 동은 시그니처 동으로 평가받습니다.
뷰가 단지 내에서 가장 좋은 곳에 위치하기 때문입니다.
올림픽공원을 집에서 볼 수 있는 곳이기 때문에 영구 조망이 확보된다는 것은
엄청난 메리트이지만, 이러한 것을 언론에서는 언급하지 않고 있다는 것이 아쉽다고 합니다.
일반 분양가를 다른 아파트 가격과 비교하자면?
둔촌주공, 올림픽파크 포레 온을 강동구 내에 있는 아파트와는 비교할 수 없다고 합니다.
고덕 그라시움, 아르테온이 가장 높은 가격이기는 하지만
올림픽파크 포레 온을 따라올 수는 없다고 평가합니다.
오히려 송파와 완전히 접해있기 때문에 송파와 비교해야 적당한데
송파 쪽에서는 왜 우리랑 비교하냐라고 생각할 수는 있습니다.
그런 것을 감안했을 때 송파의 대장이랑 비교하기는 어렵고
대장 바로 아래 정도 급과 비교할 수 있을 것입니다.
잠실 파크리오, 헬리오 시티, 둔촌주공을 같은 레벨로 보는 것이 맞다고 입을 모아 이야기합니다.
그 이유 중 하나는 이 3개의 아파트가 삼각형을 딱 그리고 있습니다.
파크리오의 단점?
파크리오는 연식이 15년이 넘어갔기 때문에 수리를 해서 들어가야 되는 상황이니
1억 원 이상 지출이 발생할 가능성이 높습니다.
헬리오 시티의 단점?
헬리오 시티는 위례신사선이 들어온다고는 하지만 아직 한참 남은 상황이고
8호선 밖에 이용할 수 없는 상황이기 때문에 메리트가 매우 줄어들게 됩니다.
8호선 라인 자체가 서울 중심부로 향하는 라인은 아니기 때문입니다.
학군과 입지 또한 좋은 편은 아닙니다.
바로 앞에 시장이 위치하고 있는데 아이를 키우기 위한 깔끔한 환경이 조성되지 않기 때문입니다.
둔촌주공의 장점?
그에 반해 둔촌 주공은 강동구이지만 단지 내에 초, 중, 고 전부 위치하고 있을 뿐 아니라
5호선, 9호선이 인근에 위치하고 있고 주변 환경도 좋습니다.
또한, 새 아파트이기 때문에 커뮤니티는 완벽하게 될 것이기 때문에 더 좋을 것입니다.
송파의 대장 아파트 중 하나인 올림픽선수촌 아파트가 근처에 있는데
만약 '강동구' 올림픽파크 포레 온이 아니라 '송파구' 올림픽파크 포레 온이었다면
이 가격이 아니었을 것이라고 현지 부동산에서 이야기합니다.
분양가는 적정 수준인가?
84 제곱미터는 중도금을 은행의 도움을 받을 수가 없고
조합원이 로열동, 로열층을 이미 선점했을 것입니다.
59는 은행의 도움을 받을 수도 있고 조합원 물량도 없기 때문에
로열층, 로열동 선점에 유리할 것입니다.
올림픽파크 포레 온의 분양 가격은
이미 고덕 그라시움이나 아르테온보다도 저렴하게 분양하고 있습니다.
고덕 그라시움이나 아르테온보다 위치나 학군, 세대수, 커뮤니티 등 비교했을 때
무엇 하나 빠지는 것이 없는데 이 가격이 비싸다고 판단하는 것이 과연 맞는지 의문이라고 말합니다.
미분양 나지 않겠냐는 답에는?
진짜 미분양은 준공 후에도 분양이 되지 않는 악성 미분양이 진짜 미분양이라고 생각한다고 합니다.
무조건 완판 되는 것이 정상적인 시장이 아니라고 생각하며
인터뷰에 응해준 부동산 사장님의 생각으로는
100~400가구 정도는 미분양이 날 수도 있을 것이라고 판단하고 있다고 합니다.
실제로 오히려 미분양을 기다리는 사람도 있다고 이야기합니다.
현금을 묶어두지 않고 있다가 입주 시점에 맞춰서 현금 들고 오겠다는 소수의 사람도 있다고 합니다.
끊이지 않는 고 분양가 논란.. 그 정도 금액이면 송파 가는 게 낫지 않나?
올림픽파크 포레 온은 84제곱미터 기준 현금을 온전히 쥐고 있어야 하는데
최근 규제가 풀리면서 송파구 구축 아파트 매수 시 은행의 도움을 받기 더 수월해졌습니다.
전세를 안고 매수할 수도 있고 은행의 도움도 받을 수 있기 때문에 선택지가 넓은 것은 사실입니다.
하지만 아파트 연식이 많게는 20년에 도래하는 상황이 곧 생길 것입니다.
그렇기 때문에 거꾸로 헬리오 시티에서 현금 쥐고
둔촌주공, 올림픽파크 포레 온을 바라보는 사람도 있다고 합니다.
왜냐하면 최근 지어진 신축 대단지를 입주해보니
송파의 구축 아파트는 지하주차장의 주차 간격도 좁고 어두울 뿐 아니라
커뮤니티 같은 편의시설도 너무 좋지 않다는 것을 몸소 느꼈기 때문입니다.
헬리오 시티의 단점이 학군과 주변 환경인데
그러다 보니 신축인 둔촌주공, 올림픽파크 포레 온으로 오고 싶어 하고
전세 살아야 하니 임차인이 임대인에게 3억 빼고 나머지는 돌려주시면 안 되냐고
역으로 제안하는 경우도 있다고 합니다.
조합원 물량의 현황은 어떨까?
생각보다 물량이 많지 않다고 합니다.
왜냐하면 매수할 수 있는 매물 자체가 한정되어 있기 때문입니다.
그런데 평가 상으로 생각하면 조합원 물량이 오히려 일반 분양보다 싼 상황이라고 합니다.
일반 분양은 84제곱미터 기준 13억 원~14억 원 정도가 분양가인데
조합원 물량은 동, 호수가 좋은 위치에 있기 때문에
통상적으로 일반 분양가와 5천~1억 원 정도 차이가 있다고 본다고 합니다.
그런데 일반 분양과 조합원 물량 가격이 비슷한 상황이라고 합니다.
가점 쓰기가 좋고 안 쓰기 아까우니 청약을 넣으려는 사람들이 많은데
청약에서 당첨이 안되면 정말 입주하고 싶어 하는 사람들은
조합원 물량을 사게 될 것이라고 바라보고 있습니다.
마무리
올림픽파크 포레 온은 입주하고 나면 동남권에 있는 물량을
전부 흡수하는 형태가 될 것이라고 생각하지만 아직 시간이 있기 때문에
지금 상황에서 결론을 내리는 것이 어려울 것이라고 생각한다고 합니다.
그 이유는 요즘 부동산 추세가 워낙 극단적이기 때문에
예측이 의미가 없기 때문입니다.
저는 개인적으로는 올림픽파크 포레 온이 좋다고 생각했습니다.
분양가 또한 적정 수준이 아닐까? 오히려 저렴하다고 생각했습니다.
입지, 주변 환경, 학군, 교통 또한 매우 훌륭하다고 생각하기 때문입니다.
그렇기 때문에 개인적으로는 '청약, 밑져야 본전이다'라고 생각합니다.
하지만 청약을 넣었을 때 당첨 이후 미계약 시 발생하는 리스크를 안고 싶지 않다면
조합원 물량을 노려보는 것 또한 방법이라고 생각됩니다.
올림픽파크 포레 온 홈페이지 : 바로가기
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